Недвижимость в долевой собственности

Содержание

Долевое и совместное владение недвижимостью — проблемы и решения

Недвижимость в долевой собственности

Собственное жилье — мечта и цель жизни многих россиян, однако даже те, кто уже владеет недвижимостью, достаточно редко могут с полной уверенностью сказать: «Эта квартира только моя».

Л. Зуйков. Игра в теннис. Шкатулка. 1971

Часто объекты жилой недвижимости находятся в совместной собственности или разделены на определенные доли, то есть принадлежат сразу нескольким собственникам, которым приходится вместе решать все возникающие вопросы, например, согласовывать — проводить ли ремонт сейчас или и так сойдет, оплачивать коммунальные услуги и так далее. А при продаже или покупке таких квартир или домов возникает сразу целый ряд проблем и нюансов, требующих внимательного отношения и знания действующего законодательства.

В чем же разница между совместным и долевым владением объектом жилой недвижимости? Как такая общая собственность может быть реализована или обменена? О чем нужно знать совладельцам, чтобы не попасть в сложную ситуацию и не оказаться втянутым в длительное судебное разбирательство?

Совместное владение недвижимостью

Особенности совместного и долевого владения недвижимостью регулируются частями статьи 244 Гражданского кодекса России. Согласно его положениям, совместная собственность на объекты жилой недвижимости возможна на различные виды жилья, в частности:

  • частный дом или его часть;
  • квартиру или часть квартиры;
  • отдельную комнату.

Совместное владение недвижимостью может возникнуть в результате:

  • получения квартиры или дома в наследство, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников;
  • совместной покупки или обмена жилой площади;
  • приватизации недвижимости;
  • присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.

Например, если государственная квартира была приватизирована одним из супругов, то жилье становится совместной собственностью на основании положений Семейного кодекса России, которые признают имущество, нажитое во время брака, общим владением супругов.

Василий Максимов. Семейный раздел. 1876

Главное отличие совместной собственности от долевой — в данном случае не уточняется, какой именно частью жилой площади владеет собственник.

Так, если речь идет о супругах, то жилье считается принадлежащим им на равных правах, то есть в случае развода имущество просто делится пополам.

Если же наследников трое и больше, то автоматически считается, что они владеют равными частями — одной третьей, одной четвертой и так далее.

Долевое владение недвижимостью

В случае же долевого владения объектом жилой недвижимости, части, принадлежащие собственникам, определяются точно. Так, во время приватизации по желанию участников могут быть сразу указаны их доли, обычно равные, по количеству зарегистрированных на данной жилой площади и не написавших отказ от приватизации граждан.

Такое разделение должно быть зафиксировано в Свидетельстве о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в данном документе записано, что совладельцам принадлежит половина, одна третья и так далее часть квартиры, то такое владение становится долевым. Если же размер части каждого собственника не уточняется, то такое владение является совместным.

Важный нюанс — совместная собственность может стать долевой, если совладельцы пожелают уточнить, какие именно доли принадлежат каждому из них и оформят необходимые документы.

При этом чаще всего доля на квартиру или дом — некая весьма абстрактная величина, это просто указанный процент или дробь от общей площади жилья, а не конкретные квадратные метры жилого помещения.

Так что в случае спора между совладельцами не может идти речь о том или ином помещении, например — «мне принадлежит гостиная, а тебе спальня».

Чтобы получить в собственность конкретные квадратные метры, необходимо обратиться в суд или согласовать с остальными собственниками порядок пользования квартирой или домом.

Стоит помнить, что кухня, коридор, ванна и санузел считаются совместной собственностью в любом случае, пользоваться данными помещениями совладельцы могут на равных правах и разделу эти комнаты не подлежат.

Суд может выделить в конкретную долю только квадратные метры в обособленных жилых комнатах.

Если же для того, чтобы разделить жилье на отдельные части нужна перепланировка и при этом может ухудшиться положение других собственников, например, за счет новой стены их часть жилья станет меньше, суд может и вовсе запретить выделение конкретной комнаты в виде доли.

Оплата коммунальных платежей, налогов и кредита в случае совместной и долевой собственности на квартиру или дом

В случае совместного владения недвижимостью, когда доли собственников не определены, жилищно-коммунальные предприятия выписывают одну платежку на квартиру или дом. Как будут оплачивать счета за свет, воду и газ совладельцы — решать им самим.

Если же жилье находится в долевой собственности, в платежке могут быть указаны все совладельцы, может быть также выписано несколько платежных документов — на каждого собственника доли в квартире.

Если платежка выписана одна, то разделить общую сумму, причитающуюся предприятиям ЖКХ за оказанные коммунальные услуги, совладельцы могут согласно принадлежащим им долям, то есть разделить на три, четыре и более частей.

При этом, если один из собственников отказывается оплачивать коммунальные услуги, остальным все же придется заплатить за него, так как ответственность ложится на плечи всех совладельцев, а если водоканал решит отключить воду за неуплату или перекрыть канализационную систему, пострадают все жильцы квартиры без исключения — коммунальные сети одни, общие, как и санузел с ванной комнатой.

Анна Щёголева. Соседи. 2010

Ипотечный кредит за квартиру в случае совместного владения оплачивается также всеми собственниками вместе.

Договариваться о том, что каждый из них будет оплачивать только свою часть, им придется уже между собой, банк такие подробности чаще всего не интересуют и если, например, супруги, на равных правах владеющие совместной собственностью, перестанут вносить взносы по кредиту, финансовое учреждение имеет право реализовать всю квартиру.

А вот в случае долевого владения каждый собственник выплачивает кредит только за свою часть жилья.

В таком случае, если заемщик оказался злостным неплательщиком, банк получает право наложить взыскание только на его долю, не затронув собственность других владельцев, исправно вносивших платежи.

Банковское учреждение может реализовать долю в квартире, принадлежащую неплательщику, на условиях свободной продажи, однако прежде обязано предложить приобрести эту часть жилья остальным владельцам согласно действующему преимущественному праву на покупку, о котором мы поговорим чуть ниже.

Распоряжение совместным и долевым недвижимым имуществом: купля, продажа, обмен, регистрация

Сразу же уточним, что свободно распоряжаться своей частью в совместной собственности на объект недвижимости совладельцы не могут.

Например, если два наследника получили одну квартиру, причем доли каждого из них точно не определены, то есть наследство стало совместной собственностью, они просто вынуждены договариваться между собой.

Продать свою часть недвижимости без согласия другого наследника невозможно, остается или через суд определять свою долю и, таким образом, превратить совместную собственность в долевую или же договариваться со вторым наследником об условиях продажи или обмена жилья.

Также в квартире, являющейся совместным имуществом, нельзя прописать кого-либо без согласия второго собственника, продать или обменять такое жилье без письменного согласия остальных совладельцев также не получится.

То есть, можно сказать, что совместная квартира является действительно общей и решать ее судьбу всем собственникам придется только вместе.

Или же выделять из общей жилой площади конкретные доли, которыми можно будет распоряжаться самостоятельно.

Своей долей на квартиру или дом можно распоряжаться практически свободно — обменять на другое жилье, прописать кого-либо на своей части, сдать в аренду, использовать в качестве залогового имущества, продать, оставить в наследство или подарить. Стоит уточнить, что совладельцы долей на недвижимость могут по взаимному соглашению изменять размер своих долей.

Практически единственным ограничением на свободное распоряжение своей долей является преимущественное право на покупку.

Суть его заключается в том, что владелец одной из долей, прежде, чем выставить свою часть жилья в свободную продажу, обязан известить о своих планах собственников других долей.

И уже после того, как они решат — покупать ли им вторую часть жилья за указанную цену или же отказаться от своего права на первоочередную покупку, владелец может предложить свою долю третьим лицам.

Таким образом, алгоритм действий при продаже доли в доме или квартире выглядит так:

  1. Владелец доли, который решил продать свою часть объекта недвижимости, в письменной форме извещает остальных совладельцев. Обязательно такое извещение направляется в виде письма, даже если собственники других долей живут в соседней комнате. В письме содержится не только информация о продаже доли, но и указывается ее стоимость, чтобы совладельцы могли решить — подходит ли им такой вариант или нет. Отправлять такое письмо лучше и надежнее всего в качестве заказного с извещением о получении, в таком случае совладельцы, препятствующие продаже одной из долей, не смогут заявить, что письма не получали и знать не знали о реализации части жилья.
  2. Собственник ждет ровно месяц с момента получения владельцами других долей письменного извещения. После этого он получает право свободно распоряжаться своей частью недвижимости, даже если никаких действий со стороны других владельцев — согласия на покупку или письменного отказа от преимущественного права — не последовало. Считается, что, не известив в письменной форме владельца выставленной на продажу доли о своем согласии приобрести ее по указанной цене, они автоматически отказались от своего права на первоочередное приобретение. Важный нюанс — реализовать свою долю третьим лицам собственник обязан по цене, которая была указана в письменном извещении, отправленном остальным владельцам. Иначе собственники других долей могут опротестовать сделку, посчитав, что их обманули и не предоставили полную и точную информацию.
  3. Если за предложенную цену на долю в квартире покупателей не нашлось, и владелец решил снизить стоимость, он снова обязан в первую очередь известить собственников других долей. Возможно, в это раз они решат реализовать свое право на преимущественную покупку. То есть, снова направляется письмо и пережидается месяц, который дается совладельцам на принятие решения.

Еще одно ограничение действует в случае сдачи доли в квартире в аренду. В таком случае собственник, желающий сдать свою комнату квартирантам, должен получить письменные согласия остальных владельцев.

Написаны они могут быть в свободной форме, главное сохранить смысл такого согласия — «не возражаю против сдачи жилья в аренду».

Подобное указание с подписями всех совладельцев может быть поставлено и на договор аренды в виде отметки о согласовании данного договора с другими собственниками долей в квартире или доме.

Однако прежде чем так свободно распоряжаться своей долей, собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы ее конкретизировать.

Без такого «выделения доли в натуре», то есть указания, оформленного документально, продать виртуальную «одну третью часть» в двухкомнатной квартире весьма проблематично.

Конечно, могут найтись покупатели и на такие предложения, но цена невыделенной в натуре доли будет в несколько раз ниже рыночной стоимости квадратных метров, так как покупатель обычно прекрасно осознает, какие «битвы» с другими совладельцами ему предстоят.

Выделить конкретную долю в квартире можно и без обращения в судебные органы, если совладельцы добровольно заключат Соглашения о реальном выделе доли.

Кстати, суд обычно выносит решение о совместном пользовании квартирой, в частности, помещениями общего пользования — коридором, ванной и так далее, и определяет порядок такого использования.

Зачастую, если договориться мирно совладельцы не могут, суд может даже определить время пользования санузлом и кухней для каждого владельца отдельной доли.

Василий Максимов. Все в прошлом. 1889

В случае выделения доли в натуре в частном доме или коттедже вопрос может быть решен проще — обустраивается отдельный выход и один дом превращается в дуплет или таунхаус, то есть два дома со своими выходами и придомовыми территориями, имеющие общую боковую стену.

В таком случае также существуют некоторые ограничения — при разделе дома ему не должен быть причинен непоправимый ущерб, а все помещения должны оставаться жилыми, то есть открыть магазин в своей части коттеджа собственник доли не сможет, если не согласовал свои действия с остальными владельцами.

Как видим, долевое владение предоставляет гораздо более широкие права, чем совместное. Перевести общую квартиру в категорию долевого владения можно в любой момент, но и тогда виртуальная доля далеко не всегда превращается в реальные квадратные метры, принадлежащие собственнику единолично.

А на покупку доли в квартире или доме можно пойти только четко осознавая, насколько будет проблематично делить свою кухню и санузел с совершенно посторонними людьми.

Конечно, некоторые покупатели идут на такое приобретение с целью выкупить все доли в данной квартире или доме, однако договориться со всеми совладельцами также можно не во всех случаях, ведь приобрести полноценное жилье за средства, полученные от продажи доли обычно нереально, конечно, если это не доля квартиры в центре Москвы.

Анна Седых, рмнт.ру

26.07.12

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/dolevoe-i-sovmestnoe-vladenie-nedvizhimostju-problemy-i-reshenija.384103/

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Недвижимость в долевой собственности

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Доля в недвижимости: что надо знать

Недвижимость в долевой собственности

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c6bc5169a79475b6f3c79d4

Долевая собственность: особенности продажи

Недвижимость в долевой собственности

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.