Кто готовит договор купли продажи квартиры

Содержание

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Кто готовит договор купли продажи квартиры

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Кто и как составляет договор купли продажи квартиры – условия, форма сделок, стоимость и сроки

Кто готовит договор купли продажи квартиры

Правожил.com > Оформление недвижимости > Договор > Кто составляет договор купли-продажи квартиры и как это сделать правильно?

Сделкам с недвижимостью всегда уделяется особое внимание, и в особенности вопросу, кто составляет договор купли продажи квартиры.

Ведь учитывая особый статус, а также значительную стоимость такого имущества, неправильное оформление сделок с ним может привести к неблагоприятным последствиям. 

Перед составление договора купли-продажи квартиры стороны должны согласовать все вопросы по сделке

Любой договор, независимо от вида, должен быть составлен грамотным юридическим языком, содержать все необходимые условия, отвечать существу сделки и требованиям закона. 

Приступать к его заключению можно только тогда, когда стороны согласовали все его положения.

Также перед совершением сделок нужно собрать и изучить всю необходимую документацию. Это делается, в первую очередь, для оценки ее чистоты.

Кроме того, в договоре указываются точные данные его сторон, сведения, позволяющие идентифицировать объект покупки (продажи), а также подтверждается наличие законных прав на него.

Оформлять такие крупные серьезные сделки, конечно же, нужно письменно. Документ не должен содержать грамматических ошибок, юридических неточностей, двусмысленных фраз, исправлений, опечаток, непропечатанных строк текста.

В договоре купли-продажи квартиры нужно отразить все существенные условия для данного вида сделок. Сделать это можно на основании типового шаблона, либо обратившись за помощью в составлении документы к профессиональному юристу.

Распечатать готовый образец, конечно, дешевле и проще. Но следует понимать, что он содержит только общие положения, не учитывает конкретную ситуацию и последних изменений в законодательстве.

Поэтому, совершая сделки с недвижимыми объектами, лучше обратиться к специалисту. Если не за составлением самого документа, то, по крайней мере, за консультацией по этого поводу.

Обязательные и дополнительные условия

Суть сделок купли-продажи квартир заключается в легальной смене их собственников.

Совершаются они на платной основе. Исходя из данного определения, следует, что условия, без которых невозможно совершение такой сделки такие:

  • о предмете (сама квартира);
  • о его цене.

Поскольку целью сделки с одной стороны является продажа своего имущества, а с другой — его приобретение, то важно четко идентифицировать сам ее объект.

В соответствующих положениях договора обычно прописывается его точный адрес, основные технические характеристики, номер в едином кадастре (при наличии). Также стоит прописать порядок его передачи.

Что касается цены, то стороны должны определить ее размер и порядок выплаты. Согласно положениям действующего законодательства осуществлять расчеты следует в российской валюте, рублях.

Если оплата происходит во время подписания документа, то данный факт должен найти отражение в нем самом или соответствующей расписке.

Если порядок расчетов предполагает рассрочку или отсрочку оплаты части денег, то необходимо четко прописать это в договоре, составить график.

Если в договоре не будут содержаться перечисленные условия, он не может считаться заключенным.

К остальным условиям относятся сведения о сторонах сделки, их правах, взаимных обязанностях, мерах ответственности, основаниях прекращения, расторжения, решении возникающих разногласий и споров. Дополнительные положения не влияют на факт признания сделки заключенной, но не менее важны для ее успешной реализации без лишних проблем.

Советы профессионала по составлению договоров

При самостоятельном составлении договоров сторонам, не обладающим специальными знаниями, порой сложно учесть все нюансы данного вида сделок.

Даже при составлении самых простых сделок без обременений, ипотеки, прав несовершеннолетних, стоит быть внимательным. Юристы рекомендуют перед совершением таких сделок тщательно изучить все документы, касающиеся приобретаемого имущества.

Необходимо проверить права лица на отчуждение, отсутствие обременения, права третьих лиц, о которых продавец умолчал. При совершении сделок по доверенности от продавца, стоит также внимательно проверять полномочность ее обладателя.

Также юристы советуют не пренебрегать составлением актов приема-передачи имущества. При возникновении споров это поможет подтвердить факт и состояние квартиры в момент передачи.

При совершении сделок с участием несовершеннолетних нужно проверять отсутствие любых нарушений их прав, в частности, согласие органов опеки.

При составлении самого документа нужно стараться избегать ошибок, неточностей, включать все существенные необходимые условия. Перед подписанием лучше не один раз перечитать его. При возникновении сомнений, лучше отложить подписание и еще раз все проверить.

О форме сделок

При намерении заключить сделку продажи квартиры, многие граждане сомневаются, нужно ли идти к нотариусу, регистрировать ее в Росреестре.

Нотариальное ее оформление в большинстве случаев не требуется. Исключение составляют сделки при отчуждении имущества несовершеннолетних, продаже долевой собственности. Их удостоверение нотариусом является обязательным. 

Однако, даже при отсутствии обязывающей нормы закона, стороны вправе по своему желанию обратиться к нотариусу. Регистрация самого договора с недавних пор также не нужна.

Сохранилось лишь требование о регистрации перехода прав от старого собственника к новому.

Соблюдение данного условия позволяет официально признать и подтвердить переход этих прав. При его отсутствии новый владелец не может считаться полноправным и свободно реализовывать все свои права.

Мнение юриста-эксперта:

Ранее все сделки, связанные с переходом права, могли составляться в простой письменной форме. Непосредственно переход права регистрировался в регистрационной палате.

В связи с участившимися случаями мошенничества законодатель возложил обязанность по правовой экспертизе договоров купли-продажи, заключаемых с несовершеннолетними, это как правило жилье, приобретенное под материнский капитал или иными дольщиками, или такими как супруги или граждане, получившие свои доли по наследству. Обращение к нотариусу в таком случае обязательно.

Государственная пошлина за нотариальные услуги рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов или земли. Нотариус наделен правом самостоятельно делать все необходимые запросы в регистрационную палату, миграционную службу или иные уполномоченные органы.

При удостоверении перехода права в нотариальной палате регистрация вновь возникшего права все равно проводится в регистрирующих органах.

Срок такой регистрации сокращен и составляет три рабочих дня. При желании заявителе и наделении соответствующих полномочий нотариус может самостоятельно сдать документы для проведения государственной регистрации права.

Расходы на совершение сделки

Процедура оформления документов при купле-продаже квартиры весьма дорогостоящая

Сделки с недвижимостью сами по себе являются дорогостоящими. Однако для их совершения требуется понести немало дополнительных расходов.

Они связан с подготовкой необходимой документации и справок, самого договора, его оформления у нотариуса, регистрации в Росреестре.

Все расходы по подготовке справок на квартиру обычно несет сторона продавца. Что касается остальных расходов, то они ложатся на плечи покупателя.

Если стороны не обращаются за составлением документа к юристу, нотариальным его удостоверением, то сумма их гораздо меньше. В любо случае стороны могут договориться о распределении расходов между собой. Эту договоренность также можно отразить в положениях самого соглашения.

Где составляется договор купли продажи квартиры? Подробнее об этом и том как составить договор купли-продажи квартиры посмотрите в видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

02 Янв 2017      kasjanenko         569      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kto-sostavlyaet-dogovor-kupli-prodazhi.html

Кто составляет и оформляет договор купли продажи квартиры?

Кто готовит договор купли продажи квартиры

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор.  Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

Документ подписывается:

  • продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
  • покупателем;
  • посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Кто имеет право составить договор купли-продажи

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

  1. Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
  2. Через риэлторскую компанию.
  3. Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
  4. Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

  1. Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
  2. Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
  3. Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
  4. Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
  5. Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
  6. Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

  • стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
  • госпошлина за нотариальное заверение договора;
  • плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

  • при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
  • при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

  • при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
  • при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
  • при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры.  Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/sostavlaet-dogovor.html

Кто оформляет договор купли-продажи квартиры? Документы, условия и расходы на заключение сделки

Кто готовит договор купли продажи квартиры

Заключение сделки купли-продажи на крупную сумму всегда вызывает волнение сторон.

Особое внимание уделяется оформлению договора, ведь он будет являться гарантом законности действий продавца и покупателя. При сомнениях в собственных силах не лишним будет воспользоваться услугами нотариуса.

  • Паспорта обеих сторон сделки.
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.
  • Документ, указывающий на законность получения данной недвижимости продавцом.
  • Согласие супруга, если в браке.
  • Справка о всех прописанных гражданах либо об их отсутствии.
  • Письменное разрешение из органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.
  • Чек об оплате госпошлины.

Правоустанавливающим документом со стороны продавца может быть:

  • договор купли-продажи;
  • бумага о получение наследства;
  • дарственная;
  • бумага о признании права собственности через суд;
  • справки о приватизации.

С конца 2015 года разрешение опекунских органов запрашивает нотариус, если стороны сделки воспользовались его услугами.

В договоре должны указываться все существенные условия, характеризующие недвижимость и саму сделку.

Основными являются:

  1. данные о недвижимости (точный адрес, номер по кадастру, количество комнат, этаж, площадь);
  2. порядок передачи квартиры – когда, как и где состоится сделка;
  3. стоимость жилья и способ расчета (банковская ячейка, аккредитив, рассрочка или просто деньги передаются из рук в руки);
  4. ФИО лиц, за которыми остается право пользования помещением, если таковые имеются.

Лучше до посещения Госреестра произвести расчеты и составить в подтверждение этого расписку. Проставить отметку о передаче денег в договоре, либо указать, что квартира продается в рассрочку или с отсрочкой платежа, иначе на нее будет наложено обременение.

Продавец или покупатель оформляет?

Разберем, кто делает этот документ.

Законодательно не закреплена обязанность составления договора за продавцом или покупателем. Любой из них может взять на себя эти обязательства или приступить к составлению совместно.

Для этого не понадобится юридическое образование, а образец можно посмотреть на стенде уполномоченных органов, занимающихся регистрацией договоров.

В заключение документ должны подписать:

  • покупатель;
  • продавец или группа лиц, являющихся собственниками долей в этой квартире;
  • посредник, если кто-либо из сторон сделки не может присутствовать лично по уважительной причине.

В ГК РФ четко указывается, что подписание договора должно проходить на добровольной основе и по обоюдному согласию. При раскрытии факта оказания давления на одну из сторон, договор будет аннулирован, а сделка признана недействительной.

Кто несет расходы?

Расходы понесут как покупатель, так и продавец. В значительной степени это зависит от их устной договоренности по данному вопросу.

Чаще всего продавец несет расходы на:

  • составление договора у нотариуса;
  • согласие второго супруга (заверенное);
  • нотариальное удостоверение договора;
  • выписку из ЕГРН;
  • нотариальную доверенность.

Покупатель на:

  • риэлтора при поиске квартиры (не обязательно);
  • услугу нотариуса по составлению договора;
  • заверение договора;
  • нотариальную доверенность;
  • аренду банковской ячейки, если расчет будет осуществляться таким образом;
  • оценщиков рыночной стоимости жилья (не обязательно);
  • госпошлину.

В каком размере?

Цены на услуги в каждом городе свои, но колебания все же не критичны и средняя цена выражается в следующих размерах:

  1. Услуга риэлтора – 50 тыс. руб.
  2. Выписка из ЕГРН на бумажном носителе стоит 300 руб., на электронном – 750 руб.
  3. Заверенное письменное согласие на продажу имущества от второго супруга – 500 руб.
  4. Госпошлина за перерегистрацию прав собственности – 2 000 руб.
  5. Доверенность (если нужна), обойдется в 100 руб. для родственников и в 500 руб. для физических лиц.
  6. Услуги оценщика – от 2 500 до 5 000 руб.
  7. Аренда ячейки в банке – от 65 руб/сутки.

От уплаты госпошлины освобождаются только малоимущие, доказавшие документально свой статус. Если весь процесс будет оформляться через нотариуса, то сумма получится значительно выше.

Обязательно составлять и заверять документ у нотариуса необходимо, если в сделке задействован несовершеннолетний или продавцами являются несколько собственников долей (ФЗ №391 от 29.12.2015 г.). Расходы в этом случае такие:

  • Составить договор стоит 2 – 6 тыс. руб., цена зависит от региона. В Москве, например, средняя стоимость 5 400 руб, а в Санкт-Петербурге на 1 500 р. дешевле.
  • Нотариально удостоверить договор – 0,5 процента от суммы сделки (не менее 300 руб., но не более 20 тыс. руб.), согласно статье 333.24 п. 1 пп. 5 НК РФ.

В остальных случаях заверение договора не является обязательным, но по собственному желанию это можно сделать. Стоимость нотариального заверения зависит уже от отношений между сторонами.

Если участники сделки ближайшие родственники, то:

  • при сумме сделки в пределах 10 млн. р. заверение обойдется в 3 тыс. р. + 0,2% от суммы сделки;
  • если больше 10 млн. р. – 23 тыс. р. + (0,1% х (сумма сделки – 10 млн. р.)).

Окончательная стоимость удостоверения договора должна быть не более 50 тыс. р.

Стороны сделки являются посторонними людьми или дальней родней:

  • если сделка до 1 млн. р., то цена составит 3 тыс. р. + 0,4% от суммы сделки;
  • от 1 млн. р. до 10 млн. р. – 7 тыс. р. + (0,2% х (сумму сделки – 1 млн. р.));
  • свыше 10 млн. р. – 25 тыс. р. + (0,1% х (сумму сделки – 10 млн. р.)).

Конечная стоимость заверения – не более 100 тыс. руб.

Кто имеет право составлять?

К составлению по законодательству допускаются как стороны договора, так и уполномоченные по этим вопросам организации. К ним относятся:

  • государственная юридическая контора;
  • частный нотариус;
  • районный МФЦ;
  • риэлторская организация.

Преимущества составления нотариусом

Помимо сделок с несовершеннолетними и несколькими собственниками долей, нотариус обязательно нужен и для оформления с участием гражданина, имеющего ограниченные возможности (ФЗ № 218 ст. 54 п. 2 от 13.07.2015г.). В иных случаях его привлечение не обязательно.

К преимуществам составления договора через нотариуса относится:

  • проверка сделки на «чистоту» и ее заверение;
  • составление договора по всем правилам, с учетом особенностей конкретной сделки;
  • нотариально удостоверенный договор фактически невозможно оспорить, так как нотариус является свидетелем добровольного участия сторон и сможет доказать это в суде;
  • указание всех юридических нюансов, защищающих продавца от скрытых проблем с квартирой, в том числе и лишних прописанных людей с правом проживания;
  • нотариус может быть посредником при передаче платы за недвижимость.

При отсутствии должного опыта не стоит рисковать и составлять договор самостоятельно, а тем более доверять его второй стороне. Поэтому привлечение нотариуса – это лучшая возможность обезопасить сделку.

по теме

Подробнее о том, как составляется договор купли-продажи квартиры, можно узнать из этого полезного видео:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/kto-sostavlyaet.html

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Кто готовит договор купли продажи квартиры
Подписаться

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно! 

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2020 году

Необходимы следующие:

  1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
  2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
  3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
  5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
  6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки. 

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав,  а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства). 

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника. 

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит.

Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила. 2.

Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.

3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора 

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте,  сумме ,  и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

 Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка.

Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы.

Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.