Долевое участие в квартире

Содержание

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества | Единая информационная система жилищного строительства

Долевое участие в квартире

  • Что такое долевое строительство.
  • Что изменилось в законе о долевом строительстве.
  • Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.
  • Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.
  • Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.
  • Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов.

При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков.

Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов.

Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком.

На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.

3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта.

В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены.

Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова.

Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи.

При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах.

Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств.

Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

В этом случае часть строительных объектов может быть достроена по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Это будет зависеть от строительной готовности объекта и доли средств, которые застройщик привлек от граждан.

Подробные критерии к таким объектам и застройщикам Минстрой разработает до конца февраля.

Дополнительно программа Минстроя предполагает, что застройщики, оставшиеся без проектного финансирования банков, смогут получить деньги, необходимые для завершения строительства, в виде небанковского продукта на возвратной основе.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя.

Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму.

При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья.

В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве.

Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС — это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка.

В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан.

Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2019/03/%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%B5-%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE-%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D1%8D%D1%82%D0%BE-%D1%80%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D1%82%D0%B0%D0%B5%D1%82-%D0%B8-%D0%B2-%D1%87%D0%B5%D0%BC-%D0%B5%D0%B3%D0%BE-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0

Покупка квартиры по ДДУ

Долевое участие в квартире

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравненияДоговор долевого участия в строительствеДоговор купли-продажи
 Правовое регулированиеФедеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». §1, §7 гл. 30 ГК РФ.
Форма договораПростая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214)Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договораЗастройщик, участник долевого строительства (дольщик).Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договораСтроительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условияПредмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214).Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности сторонПеречень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности.Перечень широкий.
Акт приема-передачиОбязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214).Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договоруПредусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214).Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
Государственная регистрация перехода права собственностиПодлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром. При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
НалогообложениеУслуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

По смыслу закона, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах.

Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Для предотвращения такой ситуации в договоре должно присутствовать условие, что стоимость квадратного метра фиксированная, цена является окончательной и дополнительных платежей не потребуется.

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности (ст. 390 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/pokupka-kvartiry-po-ddu/

Как избежать рисков при участии в долевом строительстве – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Долевое участие в квартире

Еще несколько десятилетий назад граждане не задумывались о стоимости жилья, и понятия не имели, что такое долевое строительство квартир, поскольку новой жилплощадью их обеспечивало государство. Бесплатные квадратные метры канули в лету вместе с Советским Союзом. Сегодня государство не может позволить себе такую роскошь, как раздавать жилье даром всем желающим.

Современные новоселы приобретают квартиры за свои кровные, поэтому для них имеет большое значение их стоимость, а для многих именно цена выступает главным критерием выбора новостройки. В настоящий момент купить жилье с минимальными финансовыми вложениями можно только участвуя в долевом строительстве, но еще далеко не все знают, что это значит. Давайте разбираться.

На рынке недвижимости присутствуют два основных сектора: первичный и вторичный. Вторичкой называют жилье, у которого уже есть или был хозяин, т.е. оно кому-то уже принадлежало либо принадлежит в настоящее время.

Но нас сейчас интересует первичный сектор жилой недвижимости – это совершенно новые, построенные либо только строящиеся объекты.

Именно там и обитают застройщики или девелоперы – главные действующие лица долевого строительства.

Застройщик покупает или берет в аренду участок земли, где он собирается возводить новостройку. Но чтобы строить, нужны деньги, и немалые.

Где их взять? Кредит в банке – дорогое удовольствие, а своих финансов, в том объеме, который нужен для строительства, как правило, нет. Деньги можно взять у частных инвесторов, которые заинтересованы вложить свои средства в строительство дома, т.к.

цена квадратных метров на начальном этапе минимальна. В итоге получается взаимовыгодное сотрудничество обоих: девелопера и инвестора.

Несколько лет назад, чтобы привлекать средства граждан, застройщику достаточно было лишь обзавестись на законных основаниях участком земли под строительство, после чего он мог спокойно собирать деньги. Однако такая простая схема привлечения денег породила очень много негатива.

В сферу долевого строительства стали приходить недобросовестные компании, которые, используя разнообразные мошеннические схемы, занимались только сбором денег, а затем исчезали в неизвестном направлении, оставляя армию обманутых дольщиков.

Такая вакханалия продолжалась несколько лет, после чего долевое строительство жилья взяло под свой контроль государство.

Сегодня дольщиков защищает 214 ФЗ, который является регулятором отношений между застройщиком и дольщиком. Однако в этой сфере все еще остаются некоторые риски, конечно, они далеко не такие как раньше.

Нынешние дольщики при любых обстоятельствах не лишатся полностью своих денег, но могут встретиться с необязательностью и нарушениями со стороны застройщиков, никто не отменял банкротство, которое может постигнуть любую строительную компанию.

Поэтому инвесторам, перед тем как участвовать в долевом строительстве, желательно как можно больше узнать о девелопере, которому они решили доверить свои деньги.

Существует ряд ключевых моментов, которые должен знать инвестор, вкладывающий деньги в долевой проект:

Дольщик находится под защитой государства только при заключении ДДУ по 214 ФЗ, который приобретает законную силу после прохождения регистрации в Росреестре.

Другие виды договоров (предварительный или инвестиционный), а также продажа жилья по вексельной системе не гарантируют инвестору получение квартиры.
Все расчеты с застройщиком производятся только после регистрации ДДУ.

До этого момента строительная фирма не имеет права собирать деньги с граждан. Требования о внесении платы до момента регистрации незаконны.

Нарушения, которые допускает застройщик в ходе строительства (затягивание сроков, передача некачественного жилья), наказуемы. Граждане могут на законных основаниях требовать неустойку.

Если имеют место существенные нарушения условий договора (заморозка строительства на два месяца и более, передача объекта, непригодного к проживанию, значительное, более чем на 5% изменение площади квартиры и др.

), дольщики имеют право расторгнуть ДДУ в одностороннем или судебном порядке.

Инвестор должен своевременно вносить плату в соответствии с условиями договора. Застройщик имеет право потребовать с участника неустойку за нарушения условий оплаты, а при просрочке платежей более двух месяцев – расторгнуть договор.

Дольщик также не может по своему желанию прекратить исполнение ДДУ, если застройщик выполняет полностью свои обязательства перед участником. Чтобы выйти из проекта должны иметься основания, предусмотренные ст.9 214 ФЗ.

Дольщик может продать свои права на строящуюся квартиру другому участнику, заключив с последним договор переуступки.

Застройщик не может этому воспрепятствовать, если сторонами соблюдены все требования законодательства к подобным сделкам.

Привлекать деньги могут только те строительные компании, которые действуют в рамках законодательства и полностью соответствуют требованиям закона. Застройщик должен:

  • иметь в наличии достаточное количество финансовых средств (минимум 2.5 млн.);
  • быть добросовестным участником государственных закупок, не состоять ни в каких списках неблагонадежных поставщиков;
  • не иметь налоговой задолженности более 25% от своих активов;
  • в его отношении не должна проводиться процедура ликвидации или банкротства.

У застройщика на руках должно иметься разрешение на строительство, также на его официальном сайте должна быть опубликована проектная декларация на возводимый объект. Только после этого девелопер имеет право заключать сделки и привлекать инвестиции.

Еще до подписания договора застройщик обязан застраховать свою ответственность перед каждым участником. У него должна быть страховка либо договор поручительства, также девелопер может состоять в обществе взаимного страхования.

Для проектов, которые начали действовать с 1 января 2017 года, введен новый способ обеспечения ответственности застройщиков – отчисления в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ.

Нынешние дольщики защищены намного больше, чем граждане, чье долевое участие в строительстве дома начиналось 5-7 лет назад. Выше уже было сказано, что даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, инвестор не лишится вложенных средств.

Граждане могут либо вернуть назад свои деньги, либо получить право собственности на объект незавершенного строительства.

Сегодня даже многолетние долгострои достраиваются новыми инвесторами и передаются обманутым дольщикам прошлых лет.

Однако риски есть, хоть и не такие существенные, как в прежние годы, но и сегодня можно столкнуться с недобросовестным застройщиком, и стать участником долгоиграющего проекта, и получить некачественное жилье. Конечно, сейчас бороться с этим можно на законных основаниях, и можно компенсировать свои страдания неустойкой, которую обязан заплатить нарушитель. Но все это отнимает время, силы и нервы.

Немало рисков для дольщиков скрываются в условиях договора. Многие застройщики, пользуясь юридической неграмотностью граждан, включают в ДДУ пункты, напрямую не противоречащие закону, но ущемляющие права участников.

Например, в большинстве договоров устанавливаются расплывчатые сроки сдачи объекта, что затрудняет определение даты, с которой начинается отсчет неустойки.

Поэтому, мы советуем обращаться за профессиональной помощью к юристам по долевому участию.

В ДДУ зачастую не описываются используемые в строительстве материалы, состав имущества, которое должно быть установлено в квартире, перечень необходимых работ. В результате, столкнувшись с низким качеством отделки или с отсутствием, например, межкомнатной двери, некому предъявлять претензии. И таких скрытых условий можно найти множество.

Самый серьезный риск, с которым может столкнуться дольщик – это банкротство застройщика. Заранее застраховаться от этого невозможно.

Даже изучив всю подноготную строительной компании, нельзя предугадать, что может произойти с фирмой за несколько лет строительства. Здесь остается только надеяться на лучшее, но и, конечно, не включаться в проект, если налицо все признаки надвигающегося банкротства.

Резюмируя все сказанное выше, можно выделить основные достоинства и недостатки долевого участия в строительстве.

Преимущества для дольщиков:

  • возможность получить новую благоустроенную квартиру, цена которой намного ниже среднерыночной стоимости. В среднем разница составляет от 10 до 30 %. Чем раньше дольщик вступает в проект, тем выгоднее оказывается покупка. Самая низкая стоимость квартир, которые покупаются на стадии рытья котлована.
  • оплата за жилье может вноситься частями, что позволяет рассрочить внесение платежей на несколько лет, пока идет строительство дома;
  • вложенные инвестиции могут принести неплохой доход, если уступить права на объект другому участнику на более поздних этапах строительства, или продать готовую квартиру после регистрации права собственности, когда цена недвижимости возрастает.

Недостатки:

  • строительство дома занимает несколько лет (от 1.5 до 3), но по различным причинам этот процесс может затянуться еще на неопределенное время. Каждый второй объект возводится с нарушениями сроков, поэтому новоселье, как правило, приходится ожидать намного дольше, чем запланировано;
  • нередко при сдаче жилья обнаруживаются недостатки и дефекты строительства, урегулирование этого вопроса с застройщиком также может отодвинуть на более поздние сроки получение квартиры;
  • застройщик может обанкротиться, и это является самым большим недостатком долевого строительства.

Несмотря на то, что полностью исключить все риски невозможно, их можно и нужно свести к минимуму. Прежде чем принимать участие в долевом проекте, нужно заочно познакомиться с застройщиком. Сделать это можно на его официальном сайте, где в открытом доступе должны находиться все документы, касающиеся деятельности выбранной компании и конкретного строительного объекта.

На сайте можно почерпнуть много полезной информации не только о настоящем, но и прошлом застройщика. Например, можно узнать, сколько и каких объектов он построил за последнее время, совпадают ли фактические сроки их возведения с датами, указанными в документах.

Можно узнать, когда образована компания, какой опыт у нее имеется в сфере долевого строительства, каково ее финансовое состояние. Нужно также проверить учредительную документацию, годовые бухгалтерские отчеты, заключения о проверке аудиторами за прошедший год.

После проверки застройщика можно приступать к изучению документации, касающейся объекта строительства.

Инвестора должно интересовать, на каком основании строительная компания владеет участком, где возводится объект, есть ли разрешение на его строительство. Все это можно узнать из проектной декларации.

Необходимо посмотреть фотографии со стройки, которые расскажут, на каком этапе строительства находится дом. С проектом ДДУ также можно ознакомиться на сайте компании.

О том, не грозит ли застройщику банкротство можно узнать по некоторым признакам. Например, посетив сайт Арбитража, можно выяснить, не имеются ли в отношении компании иски от других организаций с требованием о погашении долгов.

На сайте судебных приставов можно узнать о наличии исполнительных производств по искам о взыскании неустойки.

Если застройщик прошел заочную проверку, можно отправиться с ним на встречу и наглядно увидеть ход стройки, а также потребовать предоставить для ознакомления документы компании. Желательно также перед подписанием договора провести его анализ.

Самостоятельно, не владея юридическими знаниями, это сделать достаточно трудно. Можно упустить важные моменты, и подписать договор на невыгодных для себя условиях. Желательно анализ ДДУ доверить опытному юристу, который точно не пропустит скрытых условий.

Безусловно, долевое строительство очень выгодно для инвестора, но только тогда, когда все происходит в рамках действующего законодательства. Большинство рисков можно избежать, если грамотно и взвешенно подходить к выбору застройщика и долевого проекта.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам свести к минимуму все риски и безопасно сопроводить сделку по договору ДДУ. Юристы нашей организации на высоком профессиональном уровне проведут проверку застройщика, проанализируют документацию и ДДУ. Обратиться к нам можно по координатам, размещенным в разделе «Контакты». Там же вы можете оставить свое сообщение.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir

Квартира в долевке: подводные камни долевого строительства

Долевое участие в квартире

Покупка жилья в долевке ассоциируется с опасностями.

Все из-за того, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома затягивалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами.

С 1 июля 2019 года договоры долевого участия больше не действуют, но возможность купить квартиру подешевле в недостроенном доме сохранилась. Расскажем, как это делают другие.

Долевое строительство в 2019 году

С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке выкупаются по-новому.  Для сделок используют эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема призвана защитить дольщиков.

Эскроу-счет — это банковский счет, на который покупатель недвижимости перечисляет свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию и покупатель не получит на него право собственности.

Таким образом, в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а банку. А банк отдает деньги строительной компании только после завершения работ и передачи права собственности на квартиру новому владельцу.

Еще один плюс нововведения в том, что банк будет самостоятельно проверять застройщика. Поэтому недобросовестной или финансово неустойчивой строительной компании получить проектное финансирование вряд ли удастся. Новый алгоритм действует уже сейчас.

Возможность прямой передачи денег от покупателя к застройщику сохранилась только для новостроек, которые почти готовы. Считается, что у дольщика в этом случае минимальные риски.

По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².  

Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам

Владимир решил купить квартиру в доме, который был закончен на 50%. Он уже не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому порядок покупки был прежним.

Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому занялся тщательной проверкой застройщика и его документов:

  • Проверил разрешение на строительство многоквартирного дома — нужно проверить, что разрешение на строительство действительно есть, а также, что оно не замаскированно под благоустройство территории и т.п.;
  • Проверил наличие свидетельства, подтверждающего право собственности или аренды земельного участка под домом;
  • Посмотрел проектную декларацию — в ней можно найти данные о прошлых работах застройщика, а также информацию о его финансовом состоянии;
  • Проверил информацию о застройщике в ЕГРЮЛ, базе судебных исков.
  • Даже строительные компании с десятилетним опытом работы могут неожиданно обанкротиться или пропасть, поэтому проверку необходимо проводить в любом случае. Это забота о собственной безопасности.  

Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет

Мария в начале 2019 года покупала квартиру через эскроу-счет. Она заключила с застройщиком договор о том, что оплата квартиры будет проходить с участием банка, т.е. через эскроу-счет. Предварительно нужно было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура затягивается до 10 дней.

После этого между Марией, застройщиком и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может изменяться). Он устанавливается исходя из времени, которое необходимо для сдачи дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.

Мария не ходила в банк, а только получила платежку с реквизитами эскроу-счета, на который и перечислила деньги. На оформление сделки ушло еще около двух недель. Итог — квартира успешно куплена и оформлена в собственность.  

Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет

Андрей покупал квартиру в новостройке в ипотеку. Для него все было в новинку, в том числе недавно появившийся порядок покупки долевого жилья через эскроу-счет.

Он тоже заключил с застройщиком ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. После, пришел в банк, в котором у него был открыт зарплатный проект, и взял ипотечный кредит на покупку жилья. Банк перечислил деньги на эскроу-счет за Андрея. А их дальнейшие отношения сложились по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно перечислял в банк деньги за кредит и проценты по нему.

В сделке участвовало 4 стороны: застройщик, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.

Важно! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым заключил договор застройщик. При этом условия обслуживания будут одинаковы. При желании во время строительства дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.

Подведем итоги

Если строительство на 1 июля уже идет, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем могут заключить договор по новой или по старой схеме. Заключая сделку без эскроу-счета, стоит в два раза ответственнее подойти к проверке застройщика.

Если строительство началось после 1 июля, купить жилье можно только по новым правилам. Это гораздо безопаснее и не многим сложнее старого порядка.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kvartira-v-dolevke-podvodnye-kamni-dolevogo-stroitelstva

Долевое строительство: плюсы и минусы для покупателя и застройщика | Правоведус

Долевое участие в квартире

На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье.

Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%.

Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.

Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости

Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны:
1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости.

Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект.

Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

Кроме того, документы на оформление права собственности может подать сам дольщик без участия представителя застройщика (девелопера).

В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему.

На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме.

Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику).

А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.

2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях.

В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений.
3.

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора.

В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу.
4.

214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве. Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере.

Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта». Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя.

Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.
5.

Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта. В частности, это условие касается планировки или номера квартиры, разницы в площади между проектом и реальными квадратными метрами.

В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от застройщика снижения стоимости объекта. Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра. Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.
6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:

  • не своевременная передача объекта долевого строительства;
  • прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости;
  • внесение застройщиком существенных изменений в проектную документацию объекта с изменениями размера квартиры покупателя;
  • изменение застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства;
  • нарушение требований к качеству возведения строительного объекта;
  • в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

  1. Закон не допускает внесение изменений в проектную декларацию по ходу строительства. Хотя в некоторых случаях, в целях недопущения перехода объекта в разряд долгостроев, определенные действия со стороны застройщика являются просто необходимым условием.
  2. Застройщик не вправе снижать стоимость квадратного метра, даже если действовать в интересах покупателя.

    В противном случае остальные дольщики вправе потребовать от строительной компании возврата переплаченных денег.

  3. Законом 214-ФЗ не предусмотрены четкие правила приема-передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.

Скачать Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/housing/dolevoe-stroitelstvo-plyusyi-i-minusyi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.